开了三次盘，伟星誉璟府中小户型卖得不错。

196㎡却被剩下来了。

景观最好的7号楼，6月9日拿销许，2个多月过去了，成交率仅44.63%。11号楼是5月16日拿销许的，3个月过去了，成交率也只有63.88%。

【资料图】

毕竟，前面三次开盘，公开放出的中签率分别是19.7%、19%和18.16%。既然是这么低的中签率，还产生了这么多滞销，说明了什么？

没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨——誉璟府的小户型有多受欢迎，196㎡就有多被嫌弃。

人们发现：196㎡的户型设计有些无法逾越的硬伤。

只做到了一厅两卧三开间朝南。两个可对比参照的是：中宁府198㎡的户型是一厅三卧四开间朝南，6m+横厅；金茂府195㎡户型也是一厅三卧四开间朝南。

誉璟府196㎡的客厅做了6.6m开间，看起来还是比较阔绰的。但主卧套房的开间只有4.3m。这是典型的“有得必有失”。不谈主卧尺度在南京当下的“豪宅”领域不大，当人们走进主卧套房的衣帽间时，甚至不少人差点被镜子撞到。视觉上，开发商用一面镜子拉伸了衣帽间的视觉尺度，事实上在衣帽间内转身都很难。而主卧内，在放了一张1.8m的床和床头柜后，也几乎没有再摆放衣柜的可能。

所以，设想一个196㎡的户型女主人，能过得了这一关吗？

户型设计了四房三卫，开发商的宣传主打：平权人居，三代同堂。

但是走进样板间会发现，朝北的两个房间，面宽都是3.15m，房间面积目测在9-10㎡左右。人站在里面，是十分局促的。假如真是三代同堂的家庭，房间里摆了一张小床上之后，基本是放了书桌，没法放衣柜；放了衣柜，没法放书桌。

花一千多万买套房子，哪一家的父母，会让自己的小孩在这样朝北的、狭小的空间里度过童年，甚至青少年？

人们还发现：誉璟府用的窗子甚至都不是系统窗，只是“定制的三玻两腔”。

置业顾问给出的解释是：我们不临主干道，噪音小，所以用不到系统窗。

且不谈中宁府用的是德国旭格系统窗，高科几百万总价的房子也能用上日本YKK系统窗，伟星自己在河西南的长江之歌，这次也用上了YKK系统窗，并且大力宣传——

所以，是伟星誉璟府不配吗？

按照5.5万元均价计算，196㎡户型总价妥妥过千万了。看得见的地方，服用当代、劳芬、嘉格纳；普通人不容易注意的关键环节，用“定制”品一笔带过？

要知道，普通定制窗与知名品牌系统窗，对开发商来说，是采购成本不同；但对住进去的业主而言，不仅是封闭性、降噪程度不一样，两种窗子的传热系数K值也是不能同日而语的。

什么意思呢？简单来说，就是两种窗子对科技系统的耗能不同。房子是要住上几十年的，科技系统费是每天真金白银都要掏的。一套房子，开发商也许在此处省了几万甚至十几万的采购成本，但因为窗子的节能系数差了一些，业主却需要日复一日长年累月地多付出科技系统费用。

也就更不必说隔壁竞品是大理石地面通铺，而誉璟府用的是瓷砖；金基客厅背景墙用的是整块岩板，誉璟府的背景岩板却出现了不明显的拼接。

所以都说只有买错的，没有卖错的。

还有一个不能忽视的问题。

众所周知，一个小区的圈层定位，不是由他的最大户型决定的，而是由他的起步户型决定的。

誉璟府的户型主要是119㎡、124㎡、143㎡和196㎡。小区总共9栋楼，143㎡的户型是3栋8层的产品，本身占了一个“洋房”优势。而3栋15-17层的196㎡产品和3栋15-17层的119-124㎡产品肩并肩站着，怎么看都有点不伦不类。

毕竟，花600万买房的，和花1000万买房，本质上还是两类需求，两类人群。

谁又愿意向下兼容呢？

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